Landpachtrecht und Arbeitsrecht

Das Agrarrecht ist vielseitig. Von unseren Mandanten nachgefragte Beratungsschwerpunkte unserer Kanzlei werden hier dargestellt:

Langfristige Landpachtverträge - ein häufiges Streitthema

Viele Landwirte überlegen gegenwärtig, die verpachteten Flächen wieder selbst zu bewirtschaften. Dazu sollen die häufig langfristig abgeschlossenen Pachtverträge möglichst fristlos gekündigt werden. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Ein Grund sind die steigenden Kaufpreise für Landflächen und die damit verbundenen Steigerungen der Pachtpreise für neu verpachtete Flächen. Altverträge weisen oft verhältnismäßig niedrige Pachtpreise aus. Eine angemessene Anpassung erscheint für den Verpächter nicht erreichbar. Soll der Betrieb des Verpächters wachsen, ist die Rückholung der im Eigentum stehenden Flächen kostengünstiger als die Hinzupachtung alternativer Flächen, deren Auswahl gegenwärtig auch sehr beschränkt ist.

Dieses Dilemma war Gegenstand einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten, die unsere Kanzlei vor den Landwirtschaftsgerichten Sachsens ausgefochten hat.

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Die fristlose Kündigung des Landpachtvertrages

Die fristlose Kündigung eines Landpachtvertrages ist insbesondere zulässig, wenn

  • der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, so ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist, § 594 e BGB
  • es einer Partei aufgrund des Verhaltens der anderen Partei nicht mehr zuzumuten ist, das Pachtverhältnis mit dieser fortzusetzen. Grundsätzlich muss hierbei im Vorfeld eine Abmahnung ausgesprochen werden. Nur wenn das Vertrauensverhältnis unwiderruflich zerrüttet ist, ist eine Abmahnung entbehrlich.

Hierbei sind die möglichen Fallkonstellationen sehr vielfältig. Häufig wird daneben die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Pachtverhältnisses wegen der Nichteinhaltung der Schriftform des Pachtvertrages von den Parteien übersehen.

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Ordentliche Kündbarkeit des Landpachtvertrages wegen Nichteinhaltung der Schriftform

Bei der Abfassung von Landpachtverträgen, die den Pächter wirksam langfristig binden sollen, ist eine anwaltliche Begleitung dringend anzuraten. Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er gemäß § 585 a BGB für unbestimmte Zeit. Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen, § 594 a BGB. Die Schriftform ist nicht bereits dann eingehalten, wenn einfach nur etwas schriftlich festgelegt wurde. Das Schriftformerfordernis schützt den Käufer einer Landpachtfläche, der in den Landpachtvertrag eintritt. Damit muss der Käufer aus dem Landpachtvertrag alle wesentlichen Abmachungen der Parteien, insbesondere auch zu der Definition der gepachteten Landfläche und dem festgesetzten Preis entnehmen können. Es bedarf einer zusammenhängenden Urkunde, damit der Inhalt des Pachtvertrages eindeutig ist und nicht nachträglich geändert worden sein kann. Besonders brisant wird es, wenn der Pachtvertrag ein Vorkaufsrecht des Pächters für den Fall der Veräußerung der Landfläche enthält und dieses nicht notariell beurkundet wurde. Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten, woran die Schriftform des Landpachtvertrages scheitern kann. Lassen Sie sich dazu anwaltlich beraten.

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Besonderheiten beim Mindestlohn

Besonders zu erwähnen ist hierbei der Tarifvertrag zur Regelung der Mindestentgelte für Arbeitnehmer in der Land- und Forstwirtschaft vom 19.08.2014. Dort wird die Höhe der Mindestentgelte abweichend zu dem Mindestlohngesetz festgelegt. Hier stellen sich besondere Fragen:

Können z.B. bei Saisonarbeitskräften Kost und Logis auf den Mindestlohn angerechnet werden? (Besuchen Sie zu dieser Frage auch unseren Blog) Wie können Urlaubs- und Weihnachtsgeld auf den Mindestlohn angerechnet werden? Welche Anforderungen muss ein Arbeitszeitkonto erfüllen?

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Besonderheiten bei der Arbeitszeit

Zu beachten ist weiter, dass auch das Arbeitszeitgesetz für die Landwirtschaft Sonderregelungen vorsieht. So müssen mindestens 15 Sonntage im Jahr arbeitsfrei bleiben. Werden Arbeitnehmer an einem Sonntag beschäftigt, müssen sie einen Ersatzruhetag haben, der innerhalb eines den Beschäftigungstag einschließenden Zeitraums von zwei Wochen zu gewähren ist. Werden Arbeitnehmer an einem auf einen Werktag fallenden Feiertag beschäftigt, müssen sie einen Ersatzruhetag haben, der innerhalb eines den Beschäftigungstag einschließenden Zeitraums von acht Wochen zu gewähren ist.

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Unsere Beratungsleistung im Pachtrecht

Die möglichen Fallkonstellationen sind vielfältig. Hier ein Auszug:

  • Der Pachtvertrag für die von Ihnen gepachteten Flächen endet. Wir beraten Sie zu der Abwicklung auch hinsichtlich des Aufwuchses, der Zahlungsansprüche und der Grenzsteine und machen eventuelle Schadensersatzansprüche geltend.
  • Ein langfristig abgeschlossener Landpachtvertrag soll vorzeitig beendet werden. Wir beraten Sie zu den rechtlichen Möglichkeiten.
  • Die Pachtfläche wird durch den Pächter nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet. Wir beraten, kündigen und machen Schadensersatzansprüche geltend.

Sie erhalten bei Mandatsübernahme Kostentransparenz. Wir machen die Beratung von der Unterzeichnung einer Honorarvereinbarung und der Übersendung eines entsprechenden Honorarvorschusses mindestens in Höhe der mit der Rechtsschutzversicherung vereinbarten Selbstbeteiligung abhängig. Die Beratung kann auch telefonisch erfolgen. Wir benötigen dann vorab gut lesbare Kopien der relevanten Unterlagen, die Sie uns entweder per Post oder per E-Mail als pdf-Datei oder per Fax zukommen lassen können.

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