Erneuerbare Energien und Landpachtrecht
Das Landpachtrecht ist vielseitig und umfasst zahlreiche Herausforderungen und Chancen für Landwirte, insbesondere im Bereich der erneuerbaren Energien wie Windkraft und Photovoltaik.
Landwirtschaftsbetriebe sowie Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer erhalten seit einigen Jahren verstärkt Vertragsangebote von Projektfirmen im Bereich Erneuerbare Energien.
Hier müssen vorrangig die Vergütungshöhe, die Zahlungsfähigkeit der Projektfirma, die Absicherung der Rückbaukosten und viele andere Fußangeln geprüft werden. Nicht selten wird mit einer Kombination von psychologischem Druck und versteckten Ausschlussklauseln in den Projektverträgen gearbeitet. Die scheinbar hohe Pacht wird in manchen Verträgen aus verschiedenen vertraglich fixierten Gründen gar nicht oder erst nach vielen Jahren an die Grundstückseigentümer bezahlt.
Wir beraten auch den pachtenden Landwirtschaftsbetrieb, der parallel ebenfalls ein Vertragsangebot der Projektfirmen erhält.
Unsere Kanzlei ist darauf spezialisiert, Sie in diesen komplexen Themenfeldern zu beraten und Sie bei der Absicherung Ihrer Rechte und wirtschaftlichen Interessen zu unterstützen.
Projektverträge Windkraft
Projekteure locken mit scheinbar attraktiven Verträgen und dem Angebot hoher Pachtzahlungen. Allerdings lauern eine Vielzahl von Fallstricken. Bereits die Berechnung der Pacht ist für Grundeigentümer undurchsichtig, da sie sich nicht täglich mit dieser Thematik beschäftigen.
- Der Vertragspartner verlagert sein Insolvenzrisiko für die Grundstückseigentümer häufig ungünstig.
- Die zukünftige Nutzung der Flächen für die Landwirtschaft wird vertraglich vernachlässigt.
- Das Risiko der baurechtlichen Zulassung des Projekts für Erneuerbare Energien wird einseitig auf den Vertragspartner verschoben.
- Hinsichtlich der Pachtzahlung wird das Ertragsrisiko auf den Eigentümer der Flächen abgewälzt.
- Die Modalitäten des Rückbaus der Anlage nach der Beendigung der Pachtzeit berücksichtigen die Interessen des die Flächen parallel nutzenden Landwirtschaftsbetriebes nur unzureichend. Gleiches gilt für die Parallelnutzung der Flächen während der Vertragslaufzeit. Häufig ist der Rückbau der Anlage nicht ausreichend abgesichert.
Dies ist nur ein geringer Ausschnitt der Prüfungsroutine unserer Kanzlei. Wir prüfen für Sie vorliegende Vertragsentwürfe und formulieren auf Wunsch für Sie günstigere Vertragsklauseln zur Nachverhandlung.
Projektverträge Photovoltaikanlagen
Die Agri-Photovoltaik ist trotz der steuerlichen Vorteile für die Grundstückseigentümer wegen der geringeren Rentabilität weiter die Ausnahme. Interessant ist, dass die Landwirtschaftsflächen weiter parallel genutzt werden können und der Anspruch auf Landwirtschaftliche Direktzahlungen fortbesteht. Grundstückseigentümer berücksichtigen diese Vorteile selten und unterschreiben den Vertrag zu schnell. Ist der Pachtpreis auch unter Berücksichtigung der persönlichen und steuerlichen Nachteile noch attraktiv? Dies bedarf einer anwaltlichen Beratung in enger Zusammenarbeit mit der Steuerberatung.
Der Tausch einer Dachsanierung gegen die kostenfreie Verpachtung der Dachfläche für die Installation einer Photovoltaikanlage ist immer wieder Gegenstand unserer anwaltlichen Beratung. Der Fall des Untergangs der Photovoltaikanlage wegen höherer Gewalt (Sturm oder Feuer) ist wegen der unzureichenden vertraglichen Regelung typischerweise ein Ausgangspunkt für gerichtliche Verfahren. Vielfach ist die installierte Anlage für die Volleinspeisung vorgesehen, um die Einspeisevergütung zu maximieren, aber das Interesse der Eigentümer der Dachflächen an einer Eigennutzung dürfte zukünftig steigen. Hier ist die Neuverhandlung von Verträgen absehbar.
Eine Vielzahl weiterer Fragen stellen sich, wenn Grundstückseigentümer selbst eine Photovoltaikanlage investieren wollen. Häufig beinhaltet das Angebot der Photovoltaikfirmen eine Rentabilitätsrechnung, bei der beispielsweise notwendiger Verwaltungsaufwand nicht eingepreist oder die im Laufe der Zeit abnehmende Leistung der Anlage unberücksichtigt bleibt. Es bedarf einer genauen Prüfung.
Unsere Beratungsleistung im Pachtrecht
- Der Pachtvertrag für die von Ihnen gepachteten Flächen endet. Wir beraten Sie zu der Abwicklung auch hinsichtlich des Aufwuchses, der Zahlungsansprüche und der Grenzsteine und machen eventuelle Schadensersatzansprüche geltend.
- Ein langfristig abgeschlossener Landpachtvertrag soll vorzeitig beendet werden. Wir beraten Sie zu den rechtlichen Möglichkeiten.
- Der Pächter bewirtschaftet die Pachtfläche nicht ordnungsgemäß. Für den Eigentümer ist die Durchsetzung seiner Ansprüche häufig mit sehr viel Aufwand verbunden. Bereits die Formulierung einer Abmahnung hat hohe rechtliche Anforderungen, um wirksam zu sein. Auch die erfolgreiche Kündigung des Pachtvertrages aufgrund der mangelhaften Bewirtschaftung bedarf einer fachanwaltlichen Expertise. Eine nicht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei wird daher für Sie kaum erfolgreich tätig werden können. Gleiches gilt für die Geltendmachung oder die Abwehr von Schadensersatzansprüchen nach der Beendigung des Pachtvertrages.
- Wir erstellen für Sie Vertragsmuster für Ihre Landwirtschaftsflächen und Forstflächen, die Ihre individuellen Interessen in Bezug auf die Bewirtschaftung Ihres Eigentums abbilden.
- Wir passen die von Ihnen bisher verwendeten Vertragsmuster an die aktuellen gesetzlichen und steuerlichen Gegebenheiten an.
Langfristige Landpachtverträge - ein häufiges Streitthema
Die fristlose Kündigung des Landpachtvertrages
- der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, so ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist, § 594 e BGB
- es einer Partei aufgrund des Verhaltens der anderen Partei nicht mehr zuzumuten ist, das Pachtverhältnis mit dieser fortzusetzen. Grundsätzlich muss hierbei im Vorfeld eine Abmahnung ausgesprochen werden. Nur wenn das Vertrauensverhältnis unwiderruflich zerrüttet ist, ist eine Abmahnung entbehrlich.
Hierbei sind die möglichen Fallkonstellationen sehr vielfältig. Unsere Kanzlei bietet Ihnen eine fundierte Beratung zu den rechtlichen Möglichkeiten und der anschließenden Durchsetzung ihrer Ansprüche.
Die Änderung der Formanforderungen an Landpachtverträge durch das Bürokratieentlastungsgesetz IV
Bis zum 31.12.2024 galt die Regelung des § 585 a BGB. Diese Vorschrift bestimmte, dass ein Landpachtvertrag, der für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, für unbestimmte Zeit gilt. Die neue Regelung des § 585 a BGB bestimmt diese Rechtsfolge nun für den Fall, dass ein Landpachtvertrag nicht in Textform geschlossen wurde. Wo liegt dort der Unterschied? Die schriftliche Form erfordert bekanntlich die eigenhändige Unterzeichnung beider Vertragspartner auf der Urkunde. Die in § 126 b BGB geregelte Textform unterscheidet sich davon erheblich. Sie verlangt eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Weiter muss die Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.
Zu empfehlen ist weiterhin trotzdem bei Landpachtverträgen die Schriftform oder jetzt die elektronische Signatur. Auch bei der vorgeschriebenen Textform gilt nämlich, dass wer aus der Erklärung Rechte herleitet, ihre Wirksamkeit nachweisen muss. Gern können wir Sie hierzu ausführlich beraten.
